Il existe une mythologie aujourd'hui bien ancrée, consistant à penser qu'il faut être propriétaire de son logement. C'est d'ailleurs le message que l'État (c'est à dire nous tous) véhicule sur différentes affiches, comme celle à droite. Tout le monde a déjà entendu l'adage prétendant que "payer un loyer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres"....mais personnellement, j'ai l'impression que rembourser un crédit, c'est aussi '"jeter de l'argent par les fenêtres". Dans le premier cas, c'est le propriétaire qui est derrière la fenêtre, alors que dans le second cas c'est une banque (mais aussi un notaire, et l'état qui récupère beaucoup d'impôt).
Visiblement, l'État semble avoir pris le parti qu'enrichir les propriétaires, c'est mal, alors qu'enrichir son banquier c'est bien...  Peut être est-ce mieux dans l'intérêt collectif (car c'est le but ultime de l'État me semble-t-il) d'être tous propriétaires ? Mais qu'en est-il de l'intérêt individuel ? Ai-je vraiment intérêt à préférer être propriétaire plutôt que locataire ?
On peut essayer de faire un petit modèle simple, voire simpliste... Considérons quelqu'un possédant un apport personnel de 100 000 € (je mets des sommes rondes pour simplifier le modèle), et souhaitant loger dans une maison qui vaut 300 000 €. Il a deux possibilités,

  • devenir propriétaire du bien
  • être locataire du bien (on suppose que le choix est possible pour le même bien)
Dans le premier cas, on va supposer que qu'il est possible d'avoir un crédit sur 20 ans pour un taux de 5,5%. On va supposer qu'il y a 10% de frais d'acquisition, entre l'agent immobilier et le notaire. On oubliera les charges annuelles en tant que propriétaire, et les éventuels crédit d'impôt sur les intérêts.
Dans le second cas, il paye un loyer de 1 000 € par mois, éventuellement revalorisé (+2% par an par exemple), mais il a la possibilité d'épargner (en plus de capitaliser ce qui constituait l'apport initial s'il achetait).
En fait, dans les deux cas, il épargne. On peut partir du fait qu'il a 2 000 € à allouer au logement (ce montant peut également être revalorisé). Dans le second cas, il peut épargner 1 000 € par mois, et dans le premier, la différence entre les mensualités qu'il doit à la banque et les 2 000 €. On suppose que les taux de placement sont à 4,5%. 
Au bout de 15 ans, la maison vaut 500 000 €. Notons que la revalorisation à 2% est plus faible que la croissance de la valeur du bien (passer de 300 à 500 en 20 ans correspond à une valorisation annuelle de 2,5%). Le propriétaire a-t-il vraiment fait une bonne affaire ?
> capital=100000
> revenu =2000
> loyer  =1000
> i1     =.055
> i2     =.045
> i3     =.02
> T      =20
> maison1=300000
> maison2=500000
> mensualite=(maison1*1.1-capital)/sum((1+i1)^(-(1:(T*12))/12))
> mensualite
[1] 1564.789
> (1+i3)^T
[1] 1.485947
> locataire    = capital*(1+i2)^T+sum((1+i3)^((1:(T*12))/12)*(revenu-loyer)*(1+i2)^((1:(T*12))/12))
> proprietaire = maison2+sum((revenu-mensualite)*(1+i3)^((1:(T*12))/12)*(1+i1)^((1:(T*12))/12))
> locataire
[1] 728274.5
> proprietaire
[1] 738245.5
> (proprietaire-locataire)/proprietaire
[1] 0.01350635
Autrement dit pour être propriétaire, les mensualités sont de 1 564 € par mois (constantes), alors que le locataire aurait eu un loyer de 1 000 € initialement, revalorisé de 2%  par an, soit 1 485 € par mois sur la fin. Bref, au final, le locataire, qui a mis 1 000 € par mois (revalorisés là aussi à 2%) se retrouve à la tête de 728 milliers € alors que le propriétaire a vu son bien se valoriser (et atteindre 500 milliers €), mais il a également pu épargner un peu. Bref, il se retrouve à la tête d'un patrimoine de 738 milliers €. Ce qui est comparable.... Moralité, on jette autant d'argent par les fenêtres dans les deux cas, mais du point de vue de la personne qui loge dans l'appartement, ça se vaut...
Mais au delà des montants, on peut surtout étudier l'impact des différents paramètres....
Le graphique ci-dessous montre l'impact du capital initial: s'il est trop faible, être locataire est beaucoup plus intéressant,

(les ordonnées positives signifie que la richesse en tant que propriétaire excède celle que l'on aurait en tant que locataire). Autrement dit, avec un faible capital initial, il sera coûteux de devenir propriétaire. Ici, il faut disposer d'au moins 1/3 du prix de la maison en apport. Mais grosso modo, plus on est riche, plus on peut avoir intérêt à devenir propriétaire. On peut aussi regarder l'impact du taux d'emprunt,

(où l'on retrouve que si le taux d'emprunt est trop élevé, je n'ai aucun intérêt à emprunter) ou encore du revenu que l'on souhaite allouer au logement,

Pour comparer l'impact de la durée, on va supposer que la valorisation du loyer et du salaire reste à 2%, mais que la valorisation du bien immobilier est de 2,5% par an.

Certes, le locataire épargne moins sur une durée courte, mais le locataire a de telles mensualités à payer qu'il vaut mieux épargner. Bon, bien sûr la difficulté est de supposer qu'on peut faire varier ces paramètres indépendamment les uns des autres, mais j'ai l'impression que cela permet de  mieux comprendre qui peut être intéressé pour devenir propriétaire.... en l'occurrence ceux qui ont le temps, et ceux qui ont de l'argent....
Bref, je laisse ceux qui le souhaite améliorer le modèle car il est ici très (trop ?) simpliste... même s'il laisse à penser que le choix d'acheter ou de louer n'est pas aussi simple qu'il y paraît, loin de là.....